[摘要] 自中国房地产商品化的第一天开始，保障与商品房市场的关系一直模糊不清。由于发展前后的各项关系重大变化，98年市场化之初的30%商品房的计划根本无从实现。房改十年，真正面对老百姓的经适房（98年设计的保障房只有经适房一个品类），到98年只完成了0.5%。
自中国房地产商品化的天开始，保障与商品房市场的关系一直模糊不清。由于发展前后的各项关系重大变化，98年市场化之初的30%商品房的计划根本无从实现。房改十年，真正面对老百姓的经适房（98年设计的保障房只有经适房一个品类），到98年只完成了0.5%。其余大量的所谓保障房，都是特权阶层的机关企事业单位的集资建房代替的。所以，任志强先生的数据：北京75%的住房供应是政策福利房。
温总理表示：未来五年，中国计划新建保障性住房3600万套，保障性住房覆盖率可达20%。2011年国土资源部门作为房地产调控的重要部门，为遏制房价快速上涨，稳定住房价格做出积极贡献。今年开工建设的1000万套和“十二五”期间建设3600万套保障房用地，将做到应保尽保，通过保障性安居工程，使中国1500万户居民住房条件得到有效改善。
在很多人看来，保障房大建计划一定意味着中国房地产，特别是住宅地产的末日。潘石屹甚至称：“至少有50%的房地产企业会在未来两三年内被淘汰出局。淘汰掉的企业应该是实力比较差，产品与保障性住房在地理位置、产品质量和户型上没有太多差距的企业，以及没有特点的房企。房地产企业生存最重要的是资金实力，资金成了房地产企业的核心竞争力。”
其实恰恰是潘石屹“百日巨变论”的又一次浮出水面。但是，我要说的是，潘石屹的预测根本没有参考价值。
在上一轮的调控中（08到10年），中国楼市的发展没有按照王石与潘石屹的预测路径走，而是任志强先生一枝独秀，自有其道理。也就是在09年、10年的市场上，被压抑了一年半的需求，在09年高速释放，这绝不是救市之功效，更没有什么四万亿的功劳，而是中国高速发展时期遭遇到了百姓消费的升级。是住房和汽车的消费为主体，成就了09年、10年的市场高速发展，而专家学者以及高层，对此的估计严重不足所致。
南方系更没有看到的是06到08年的中小制造业危机，实际仅仅是珠三角与福建浙江的危机，这种危机并没有严重蔓延。对于中国房地产开发的前沿阵地——珠三角来说，似乎珠三角代表的是，这也是南方系诸大佬一致认同王石的原因。而潘石屹先生，也成了王石拐点论的追随者，做出了“百日巨变”的错误结论。
那么，09年一月份开始的北京市场悄然回暖，王石与潘石屹没有很好的预计。这种情绪传导，万科富力在经济危机深化的情况下，放弃拿地一直到了09年中。当然市场对09年一二季度的回暖是相当不看好的。假按揭小阳春的争论一直不绝于耳。即使是温总理的“信心比黄金更重要”，至少在专家学者与房地产大鳄心目中，只是虚无缥缈的信心而已。
历史不再重复，我们看到的是调控终于抓住了根本。保障房大建虽然千难万难，但是，把保障与商品房市场截然分开，已经成为共识。
把中国房地产发展的不健康归罪于开发企业有失偏颇。房地产作为一个幼年的行业，承载太多。而保障房建设的政府缺位，我还是一直理解的。分税制之后的事权财权的不配比，强压到地方政府的责任，地方政府的渠道是转嫁，而不是承担。
实际我们看到的是，保障房引入社会资金，保障房包括棚户区改造，保障房公租廉租为主，保障房配建，这都是开发企业的新商机。任何保障房的建设，离不开我们目前现有的开发企业，至于保障房建设资金之外的土地来源，土地开发需要的资金，更不可能靠政府财政解决。
3600万套保障房，看似庞大，实际分解之后的各个城市甚至城市到了三四线城市与县城，这个数据并非无法完成。但是，高速城市化与城镇化，市场已经转头向下了。而城市差距的缩小，需要更多的努力。也需要更多的时间来实现。
但是对一二线城市来说，由于土地困局，根本做不到土地的无偿划拨，建设成本的高昂与建设资金的欠缺，保障房建设在重点城市的推进，更多的是棚户区和旧城改造，更多的来自于配建。
最终会否演变成真正需要保障房的地区，保障房奇缺，不需要保障房的下层城市，保障房用地来源靠地方政府的强制征用土地得以实现？这是我一直担心的。为什么重庆可以大建保障房，我认为主要是两江新区与土地换户籍。失却了土地源头的保障房大建，压力之大是不可回避的。
与潘石屹的策略完全不同的房企，自04年土地招拍挂政策之初，都已经完成了转头向下的过程。而中西部差距，一二三四线城市的差距，巨大的落差是需要逐渐平衡的。这恰恰是中小房企的机会。
没看到这一点，潘石屹的断言必然是失败的。至于房企的个数增减，在一个项目一个公司的地产行业，并不意味着公司倒闭，而是资金的退出。继续吓唬中小开发商已经很难灵验了。
房企应该积极的加入到保障房大建的洪流中，这才是中国房地产与中国房企的真正春天。而商品房市场，真正的客户群体只能是改善型人群。
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