[摘要] 恒大地产、合生创展、碧桂园、富力、雅居乐五家房地产开发商，作为民营企业，都迈出了向全国扩张的步伐，并都曾取得骄人的业绩。曾被称为地产界的“华南五虎”。
恒大地产、合生创展、碧桂园、富力、雅居乐五家房地产开发商，作为民营企业，都迈出了向扩张的步伐，并都曾取得骄人的业绩。曾被称为地产界的“华南五虎”。
如今，时过境迁，“华南五虎”各自发展不一，境况不同，在地产界的地位也如同过山车一般，经历了多次翻滚，混得好的，如恒大地产和碧桂园等，都在去年迈入了千亿俱乐部。混得差的，如合生创展，这个当初发展势头曾让万科感到惊叹的房企如今却成为“华南五虎”中最为沉寂的一个。
前四月业绩：恒大，合生最差
根据中原地产市场研究部发送给中国经济时报记者的统计数据显示：截至5月中旬，34个上市房企发布了前四月数据，30家企业合计前4月签约了1052.45亿元，前四月累计签约了4282.99亿元。20家企业出现了同比下调。在2013年前4月同期这30家企业签约额为4088亿元，累计同比仅上涨了4.8%，这是楼市发展多年来的涨幅。34家企业明显出现了分化，其中20家企业同比出现了下调，而且预计后续公布的企业中同比下调的比例将明显增加。
另外在14家同比上涨的企业中，同比成交相比前三月明显放缓。这表明了整体市场依然处于降温过程中。
就目前已发布前四月销售数据的34家企业而言，中原地产首席分析师张大伟分析认为：大者愈大、强者恒强，在部分千亿房企都上涨乏力的情况下，成群结队的百亿房企和中小房企，正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化。
这其中，恒大地产前四月销售443.9亿元，同比增长61.60%，为34家企业当中业绩增长最为明显；而合生创展前四月销售业绩仅为12.21亿元，同比大幅下跌65.20%，为34家企业当中业绩下跌幅度。
按照恒大地产发布的业绩报告，恒大地产集团今年4月实现合约销售额37.4亿元，按年升55.9%，期内合约销售面积57.8万平方米，按年升17.8%，而销售均价每平方米6467元，按年升32.4%。
恒大地产表示，今年前4月累计实现合约销售额121.3亿元，同比增长120.3%，合约面积189.3万平方米，同比增长60.4%，销售均价同比增长37.3%至6408元。今年3月末现金余额港币150.6亿元，继今年1月成功发行7.5亿美元优先票据之后，集团于今年4月再度成功发行6亿美元优先票据，截至今年4月底，集团现金余额达港币209.9亿元。
而按照5月8日合生创展集团有限公司发布的公告，截至2014年4月30日止的4个月，集团合约销售金额约为人民币12.21亿元，较去年同期约人民币35.08亿元同比下降65.2%。
业内人士评价，尽管合生创展的土地储备和货量充沛，但销售能力一直是其软肋，因此连续的业绩下滑并非新鲜事。针对2014年的经营，合生保守地制定了与2013年持平的销售目标——150亿元。
恒大模式：高周转＋铁腕管理
恒大是“华南五虎”中最后一个上市的房企，但却是爆发力最强的房企，上市后，恒大多次冲击万科行业龙头企业的宝座，并有多项指标获得。另外，在主业之外，恒大多方出击，影视文化、体育、快消等多个行业开始闪现恒大的身影，发展势头迅猛。
应该说恒大集团是从2002年开始迈入迅猛发展的时期，十多年间，恒大从一家地方性公司发展成为行业龙头企业之一。恒大也经历了一些惊险和波折，无论对于集团还是董事局主席许家印来说，最为重要的事件莫过于上市。经历过2008年上市搁浅阵痛的许家印，无疑在自己应对残酷竞争的资历上填上了浓墨一笔，一年后，恒大地产成功登陆港交所。
而恒大之所以能成为华南五虎中爆发力最强的公司，跟其企业发展的商业模式和许家印的铁腕治理手段、其个人在公司中的灵魂地位是息息相关的。
恒大在起步之初，就一直选择主要布局在二三线城市，其发展模式主要是大规模低价拿地，大面积造城，坚持薄利多销，通过规模效应获得利润。这种模式在其发展初期显现过良好的效果，并为其原始资本积累发挥了巨大的作用。恒大地产董事局主席许家印在接受中国经济时报记者采访时曾说，如果恒大一开始就进入北京（楼盘）上海（楼盘）等一线城市，可能就不会是今天的规模了。
恒大“拿地立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售、保证全年有楼可售”、从拿地到开盘平均周期仅6—8个月的高周转开发模式，严格控制利润率、薄利多销的“民生精品”理念，都使得恒大避免了调控政策对其发展的束缚。
现在恒大在做大做强之后，开始选择进入北京等市场更加安全、利润更高的一线城市，并通过自住房等项目在北京开疆拓土。
除了恒大坚持高周转的模式外，许家印对公司的铁腕治理也是其鲜明特点之一。
有恒大内部基层员工告诉本报记者，公司有几万人，他入职地区公司数年，除了公司重大活动等公开场合，从未碰到过许家印本人。但他知道，老板经常在加班。
而在恒大集团内部，几乎看不到民企惯有的拉帮结派和任人唯亲现象。员工们清楚，这是老板的禁忌，用人唯贤是指标。一位恒大的合作伙伴透露，“许家印管理恒大的风格就是硬气、铁腕，在恒大，董事局的一个指令，可以在半内传达到每一个基层员工。”
从本报记者听说的一个小故事可以看出许家印对公司的治理手段：许家印规定公司高管24电话必须开机，电话响几声后必须有人接听，否则就要受罚。为此，公司有高管害怕漏接老板许家印的电话，就连洗澡的时候都不敢懈怠，让夫人拿着电话在一旁守候。
合生创展：周转率低下，受制于家族管理模式
相比恒大的高速增长，合生创展应该说是近年来不断沉寂的典型房企，应该说合生创展从辉煌到没落，受到诟病的是其开发模式的不合时宜：企业一直以来通过低价收购土地、捂盘、依靠土地上涨来实现企业高利润的回报，在其发展模式上可以看到，其项目档次过高，且集中在一线城市使企业的整体模式过于高端，其发展大多依靠超大盘，资金投入量过高，而土地模式使土地开发缓慢，总资产周转率低下。
业内分析认为，合生创展惯用大盘模式，通过在一、二线城市购入大型地块进行综合性开发。大盘开发模式固然有其优点，销售效率较高，营销成本相对较低，但是一旦出现类似选址失误等情况发生，那么超大的投入就会造成企业资金周转方面出现瓶颈。
另外，合生创展一直以来都是以开发高端豪宅为主，企业在发展初期得益于其高端定位，在市场上树立了良好的口碑和品牌效应，随着政府市场调控开始，限价、限购政策的实施也使房地产业受到了很大的打压，尤其是高端项目严重受到挤压。
对于合生的这种发展模式，业内认为，黄金十年，依靠土地的自然，开发商可以赚得盆满钵满，合生创展就是这样一家依靠土地发家的典型企业。然而在调控的重压之下，土地模式不可持续，仍然坚持土地模式而直接带来的后果是企业资金链的风险和周转率的降低。
同时，根据本报记者了解，合生的家族治理模式已经出现了严重的问题。企业管理混乱、销售遇阻、高管频繁离职等让合生创展在前进的道路上步履蹒跚。过去10年多的时间，合生创展先后有五任行政总裁或董事局副主席“出走”，如此频繁、大规模的人事震荡在房地产公司历史上十分罕见。合生也由此失去了最近几年的发展良机，并与曾经同处一线阵营的其他房企差距越拉越大。
“合生创展家族化企业运营能力欠佳，老板对职业经理人没有充分信任，导致总裁职位数次易主，人员的不稳定进而影响了企业的运营能力。”有分析人士认为。
合生一直实行的是高度集权体制，老板朱孟依对公司的人、财、物控制非常牢固，不愿意放权给下面人，不是自己家族的人也很难得到老板信任，公司的职业经理人手上基本上没有什么权力。
合生内部人士对此也颇有怨言，非朱氏家族的人士难以取得老板的信任、老板的管理理念、公司赏罚不明这些因素都成为合生员工频频离职的原因。除了人的因素外，合生近年来为了提高利润率，过度管控成本导致其合作伙伴利润空间消失而分手，也导致了项目质量问题频出。
近年来合生项目频频爆出质量问题，也跟其公司治理机制有莫大(博客,微博)的关系。例如，有合生内部人士曾对外透露说：“公司的工程部门和后台预算部门、设计研发部门存在严重冲突。按照集团制度，后台预算部门要求所有的设计图纸都要有设计研发部门的签章，但是一些专业性图纸、设计研发部门怕承担责任，很难给签章，导致工程部门的工作难于开展。”
作为家族企业的合生，一些指定的专业分包公司是朱孟依家族相关联的企业，导致项目管理人员对于他们难于管控。“其中有些公司就是空壳，既没人也没资金。”知情人士说。
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