[摘要] 近期，北京、上海等一线城市房租上涨幅度很大，中指研究院发布2月全国重点城市住宅租赁价格指数，京沪穗三地的租金涨幅较为明显，其中北京涨幅为3.38%，上海为3.12%。两会期间也有部分代表委员就房租飙涨提出建议，呼吁政府出台房租调控政策。
近期，北京、上海等一线城市房租上涨幅度很大，中指研究院发布2月重点城市住宅租赁价格指数，京沪穗三地的租金涨幅较为明显，其中北京涨幅为3.38%，上海为3.12%。两会期间也有部分代表委员就房租飙涨提出建议，呼吁政府出台房租调控政策。
本刊记者就房租上涨采访了部分业内专家，他们一致认为，出租房是消费品，代表着市场真实的消费需求，从群租现象我们可以看出房租并没有被市场扭曲，扭曲的只是房价，进而逼迫房租上涨。在以往的房产投资者心目中，房租的收入不值一提，他们更关注的是房价上涨带来的收入，这也就是为什么有人买了房子却不愿出租的原因。
谁是房租上扬甚至房价上涨的幕后黑手？答案可能会很多，但主要就两条：需求和供给。
无论政府出台什么政策，只要供给不能有效增加，房租、房价将依然很刚强，如果硬要出台政策压下去，将可能迎来危机，因为违反了市场规律。
通胀是必须考虑的因素
新领军：近期房租为何涨价迅速？
杨乐渝：主要是近期房地产政策的挤压效应。使得刚性需求转到租赁市场，其实房租不是在今年才开始涨，从去年4月份调控以后租金一直都在上涨。更深层的原因是供应不足，供需矛盾才是房租、房价上涨的根本原因，稀缺性必然导致价格上涨。而限政策购不能限制外来人口进入一线城市，他们购房无望只能转到租房市场。租房市场相比商品房市场是直接、现实的民生，因为这是实际使用者的需求，没有投机因素。
胡景晖： ，我认为这与CPI居高不下有一定关系，物价上涨导致房东将通胀的压力都转到房租中。第二，受到季节性因素影响，春节、特别是十五后大量的外来返城人口涌入，也是导致房租上涨的原因之一。 第三，近期受市场对房屋租赁管理的影响，一些违规出租现象受到治理，地下室、私搭乱建的出租房被拆除。这些原本都是好事，但事先缺乏相应的预案。 第四，与限购多少有些关系，有些买房人受到限购影响只得转为租房居住。根本原因在于出租的房屋小于供给的房源，供求关系中供应的不足。租赁市场结构性的不合理，尤其是中低端房源的不足，3500元以下的普通商品房房源很少，而3500元以上的中高端房屋供大于求，市场形成不稳定现状。
李文杰：由于新一轮调控中的限购政策更加严厉，特别是对于外地人购房的5年纳税证明要求，使不少准购房者因无法满足购房条件而不得不转为租赁，大量租赁客源的涌入，加上房源数量并未因调控而呈现增加，造成短期内供求失衡，房租迅速上涨。另外部分城市加快清理群租房及地下空间，客观上也造成了租客被动增加而需求放大；近期市场通胀压力较大，物价上涨趋势明显，对于2010年至今的房租上涨也起到推波助澜的作用。
牛刀：房租上涨只是高房价的回光返照，是极少数城市的个别行为，也是不可能会长久的。去年的这个时候也一样，北京不也是这样在涨房租吗？最后如何，涨不动吧。今年也一样，只要租客拒不退让，并诉至法律，无论中介如何撺掇房东涨价也是不可能的。
房租主要受市场供求关系影响，市面上大量住宅空置，而一方面却被囤积居奇，哄抬租金，这是政府管理的失职。只有迅速开征物业税，这些空置住宅才会迅速转向租赁市场。而通过对空置住宅课以重税，也是发达国家调剂社会资源的一贯办法。房租受经济发展影响，这几年中国经济是在空涨，是货币泡沫化的增长，全社会购买力在急剧下降，实际社会财富并没有增长，房租应该下降才对，没有上涨的动力。
喻海文：因为存款利率上升了，去年一年期存款利率是2.25%，今年是3%，租金当然会涨。租金率是以存款利率为参照的，从房东的角度看，通胀上去了、物业管理费上去了、连央行的利率也上调了。假如一年存款利率由2.5%上升至4%，北京东四环一套一居室市价100万元，年租金就会由2.5万元升至4万元，也就是每月租金由2100元升至3300元。
高房租还能撑多久？
新领军：市场突增变化与房屋中介有多大关系？
杨乐渝：目前房屋租赁市场主要有三种方式：一，房主与租房者直接签约；二，中介机构居间交易，一般收取一个月的房租作为中介费，成交价格由房主与租房人协商，也有隔断的房屋是以每月租金中再加100块作为中介费；三，租赁代理，即房主与中介或二房东签订代理合同，中介按约定支付房租给房东，中介再将房屋以新的价格出租给租房人。在第三种交易中，中介机构往往会抬高租金，以获得更大利润。将房屋分割、群租等现象，也多出现在第三种交易中。
但中介的作用是促成交易产生的，必须照顾两方面利益。只有成交，中介才有中介费。只是现在房源少，出租方更强势，中介是向市场传达了这方面的信息。现在市场信息几乎是对等的，中介是均衡两方面的利益，中介撮合的价格是接近于市场的价格。
胡景晖：我个人认为市场的突变与中介关系不大，或者说不是主要原因，但市场上也有在一些中小中介存在一些不合理的违规现象，从租金中吃差价、打隔断、群组等，但这都不是市场的主流因素。
牛刀：我们体谅房地产中介的难处，他们的很多店面正在关闭，一线城市一半以上中介公司员工面临失业，这是房地产业洗牌面临的必然结局，是前两年房地产扩张过度的结果。但是，中介转型是痛苦的，不能继续这种炒买炒卖，也不应该来哄抬房租。随着经济的调整，未来一线城市的租金将会和房价一起急剧下降，除非政府有能力提高社会购买力。遗憾的是，政府自顾不暇，货币继续贬值，白领收入无法提高，房租也不可能上涨。
新领军：政府调控租房市场能否扼住房租过快增长？
杨乐渝：调控房租不是靠行政命令禁止房东和中介涨价，而是通过加大公共租赁住房的供应，降低出租方的议价能力。这是房租调控的基本路径，也是住房保障制度的应有功能。政府应该提供基本的住房保障，只要存在充分的市场竞争，房租的价格自然会充分反映市场的供求。地方政府和职能部门可以依法严格监管中介，严厉打击不法中介哄抬房租、欺骗顾客等行为。却没有必要对房租高低进行所谓的限价。真实的市场房租价格，不会屈从于行政意志。但政府更应该在供应方面下功夫，比如加大公租房建设，这点我们大家都在期待；另外随着商品房市场政策越发严厉，小产房的成交量却在上升，如果小产权房进入市场，将能解决很多房源问题。政府还应该出台政策鼓励闲置房的出租。目前，个人在租赁房屋时需要缴纳多项税费，包括房产税、城镇土地使用税、教育附加费、印花税、个人所得税等。如果减免这些税收，政府让利于民，将扩大房屋利用率，社会资源也得到更大化。
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